小岛经济学之十四:美国房价是如何涨上去的?

文 | 星辰

今天继续分享希夫兄弟的《小岛经济学》。

前文讲到,原本以手工捕鱼为生的小岛,自从发明了捕鱼工具和借贷思维,
全岛生产力迅速提升,岛民们丰富了衣食住行和娱乐运动。
当小岛人丁兴旺,百业萌发之后,大家为了交换商品和服务,【鱼】就成为岛上货币。

由于每个人术业有专攻,岛上生产效率大幅提升。
岛民们过上小康生活后,逐渐发展出了低风险储蓄的银行,高风险投资的股票和基金。
小岛基础设施愈加完善,对外贸易日益繁荣。
随后岛民们组建了国会、政府、法院、军队、警察体系,小岛取名美利坚合众国
政府还成立了中央银行,开始由官方发行货币,并承诺兑换黄金。

但是美国政府无节制地发行钞票,导致持续的通货膨胀
“幸运”的是,享有国际货币特权的美国,遇到了勤劳节俭的中国,世界格局开始重塑。
中国承接全球产业链和生产力,而美国转向高价值产业和服务业,引发全球经济失衡和货币战争。
美国由于无力兑现黄金,1971年宣布“美元-金本位”破产,走向超发货币的不归路…

在了解货币之后,今天就讲讲:美国房价是如何涨上去的。

欢迎阅读:星辰的小岛经济学文集

第十四章:棚屋价格是如何涨上去的


银行盯上了房屋贷款市场

尽管美国进行产业升级,转向发展高科技产业和服务业。
但是银行给这些高风险项目提供贷款时,还是谨小慎微,担心企业破产导致坏账。

为了找到稳妥的贷款项目并刺激经济,也为了满足人们拥有房屋的需求,
政府和银行寻觅到了一个前景广阔的市场,那就是房屋贷款业务


原本,人们需要储蓄多年,再加上亲友的帮助,才能拿出一大笔钱全款购买房屋。
自从银行开始推出长期房屋贷款业务,人们只需拿出一部分首付款,并持续还贷,就能早日买到心仪的房屋。

  • 房贷业务首先吸引银行的是:具有很高的安全性
    由于有房屋作为抵押物,假如借款人无力还款,银行可以没收房屋并拍卖。
    此外还有首付款作为安全垫,综合看来,房贷可比企业贷款或消费贷款安全多了。

  • 此外,房贷业务有巨大的市场和利润
    每个家庭都希望拥有房子,购房又是多数人一生最大的支出,通常会用未来几十年的收入偿还房贷。
    购房人通过信贷创造的大量货币,经由长期的还贷而流入银行
    而售房人得到的售房款,也会留在银行系统,可供进一步发放贷款。(这就是现代货币体系的核心:信贷创造货币
    几乎每个家庭都因房贷与银行保持联系,这又利于银行发展消费贷款、投资理财等其他业务,不断扩大市场。

银行通过存贷款的利率差额,能够赚取巨额利润。
而房贷,正是各国银行利润最大的一块蛋糕。


根据纽约联邦储备银行公布的数据(https://www.newyorkfed.org/microeconomics/hhdc.html),2020年一季度美国家庭债务总额14.3万亿美元,其中住房贷款占比超70%,达10.1万亿美元,首次超过2008年美国次贷危机时的房贷总额。

作为对比,中国2020年一季度家庭债务总额56.5万亿人民币,其中住房贷款31.15万亿人民币,占比55%(低于美国的70%)。

《小岛经济学之十四:美国房价是如何涨上去的?》


美国房地产市场百年历程

与人类住房的历史相比,房地产的历史实在算不上悠久。

在农业占据主导地位的漫长历史中,土地并不稀缺。
稀缺的是农田、劳动力、应对自然灾害的能力,更为稀缺的是“和平”。

直到近一百年来,随着生产力大幅提升、科技迅猛发展、城市日益扩容,
在经济健康发展的和平国家,特别是在核心大城市,房地产的价值日益凸显。

房地产市场的发展史,也同时是房地产金融体系的发展史。
而政府和银行,分别起到了至关重要的作用。


1930年之前,美国的住房融资是由英国传统“暂时互助建房社团”发展而成的储蓄借贷银行所提供。
其特点是:银行资金有限,贷款利率较高,贷款金额较少(不超过住房价值的60%),贷款期限较短(通常为2-11年),购房人还贷压力较大。

19世纪中期铁路交通业的兴起,推动了铁路沿线的土地交易。19世纪末的城市工业化浪潮,推动城市中心成为财富和权力的象征,闹市区的地价急剧升值。
随着美国各州相继开发,历史上发生了1880年代加利福尼亚州和1920年代佛罗里达州这两次著名的房地产市场投机浪潮。

1929-1933年美国大萧条的来临,给处于第一次世界大战后复苏期的房地产市场以沉重打击。到1933年,美国超过一半的住房抵押贷款出现问题,大量抵押房产被强制拍卖, 美国房地产市场出现系统性危机。
为应对这场危机,美国胡佛政府和罗斯福政府相继推出各项法案:

  • 1932年成立联邦住房贷款银行系统(FHL banks)以提供资金流动性。
  • 1933年成立房主贷款公司(HOLC)以购买住房贷款、延长贷款期限、降低贷款利率。
  • 1934年成立联邦住房管理局(FHA)为住房抵押贷款提供保险,并推出低首付(20%)、长周期(20年以上)、固定利率以及等额本息的住房贷款模式,大幅降低购房门槛,改善了房贷一级市场(即购房者向银行申请房贷的市场)。
  • 1938年成立隶属于联邦住房管理局的大儿子联邦全国抵押协会(即房利美,Fannie Mae),通过购买房屋抵押贷款为银行提供房贷资金支持。这就是美国房贷二级市场(即房贷债权转让或证券化的市场)的雏形,在未来的几十年扮演了极为重要的角色。随着业务发展,房利美将购买的抵押贷款打包成为抵押支持证券(MBS),并出售这种金融创新产品以进行筹资,这就是抵押贷款证券化
    至此,美国住房金融体系的所有关键机构都已到位。

《小岛经济学之十四:美国房价是如何涨上去的?》

想学知识的同学请看图:
图右上角的联邦住房管理局/退伍军人管理局(相当于中国各地政府成立的“住房置业担保公司”)为高信用购房者偿还银行房贷提供保险(即一级市场保险),保险受益人是抵押贷款发放机构(图左下角);
图右上角的政府全国抵押协会(即吉利美,我国尚无类似的抵押贷款政府担保机构)为以“高信用抵押贷款”为抵押物的MBS提供二次担保(即二级市场保险),保险收益人是高信用MBS的投资者(即图中部最右的四类投资者)。
图中部偏右的两家政府支持企业,大儿子房利美在上/二儿子房地美在下(由政府提供资金和信用支持的抵押贷款二级市场机构,中国尚无类似机构)利用政府资金,向抵押贷款发放机构(左下角)购买房贷债权,并将其打包为MBS向市场融资。
抵押贷款证券(MBS)市场又分为一级市场(发行)和二级市场(交易),这就是创新套创新,二级又二级…

1940-1960年,在政府支持、金融创新、二战后军人退役等因素作用下,美国房地产市场蒸蒸日上。
仅20年时间,美国房屋自有率从44%提高到62%。此后直到2004年,自有率也才继续上升到69%。

美国联邦政府又于1968年从房利美拆分成立了担保机构政府全国抵押协会(即吉利美,Ginnie Mae),为抵押支持证券(MBS)提供保险;
1970年成立了二儿子联邦住房贷款抵押公司(即房地美,Freddie Mac),与房利美进行同质化竞争。

1990年前后,随着房贷抵税等法案的出台,原本面向低收入人士、利率较高的次级贷款得到快速发展。
在1997年亚洲金融危机时,这些低质量的抵押贷款使得美国次贷市场遭遇一场风波。
这场次贷风波之后,虽然发放次贷的主要金融机构大多被并购,但危机并未得到根除。


进入二十一世纪,伴随着政府政策促进和房贷利率的下调,美国房产市场进入第二轮迅猛发展期。
房地产业务相关的房屋建造、地产销售、装修装饰等业务也得到轰轰烈烈的发展。

美国政府先后宣布:买卖房屋得到的大部分利润可以免税,房贷利息也可以抵税,并且给予房地美、房利美这两大“半官方机构”更高的贷款额度。

有了政府的支持,商业银行嗅到了金钱的香味,于是不甘落后:降低了房屋贷款的首付比例要求和贷款信用标准,同时大举开展可将未还清贷款房屋进行二次抵押的“房屋净值贷款”,促使人们通过房屋进行融资和消费。
多措并举,银行得以大量发放房屋贷款。

2001年加入WTO后的中国,依靠对外贸易赚取了巨额外汇储备,也向美国购买了大量房地美、房利美发行的房贷债券。(在最高峰的2008年,中国曾持有超过4500亿美元的两房债券作为外汇储备)

利好不断下,在人们看来,购买房屋不仅是一笔可以承担的费用,还是一项重要的投资。
大家都相信房价永远上涨的故事,即使未来可能还不起贷款,也可以卖掉房屋获利。
房价高歌猛进,美国人信心百倍地按揭购房,二次抵押贷款消费。

政府、银行、地产商、房产经纪人、建筑公司、装修装饰业、家电业、汽车业…全都在这场盛宴中赚得盆满钵满,举国狂欢的情绪下,很少有人能抵挡住诱惑。

威力巨大的炸弹,即将引爆…


附:
回顾美国1890-2015年的房价指数(黑色线是名义房价,灰色线是通货膨胀,红色线是扣除通胀后的实际房价),房地产长期看来能够对抗通货膨胀。但相比较证券市场,房产的投资回报并不高。
《小岛经济学之十四:美国房价是如何涨上去的?》

那么,就先讲到这里吧。


推荐阅读星辰解读的「小岛经济学」文集

点赞

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注